Aktuelles Unternehmensführung

TRESONO: Mittelständler - Verkauf alter Firmenimmobilien prüfen

Selten waren die Verkaufschancen von Gewerbeimmobilien so gut. Auch in die Jahre gekommene Objekte stoßen auf Interesse. Mittelständler sollten den Verkauf von nicht mehr betriebsnotwendigen Immobilien prüfen. Damit können sie auch ihren finanziellen Puffer in Krisenzeiten erhöhen, wie Sven Tomitza informiert. Er ist Mitglied der Geschäftsleitung von Tresono Family Office und verantwortlich für den Bereich »Immobilien«.

Viele Mittelständler verfügen über Immobilienbesitz, der nicht selten die besten Jahre hinter sich hat. Um aktuellen Anforderungen gerecht zu werden, wären umfassende Baumaßnahmen notwendig. Für Unternehmen kann der Verkauf alter und nicht mehr betriebsnotwendiger Immobilien eine Option darstellen. Durch den Erlös lässt sich die Liquiditätsdecke erhöhen, geplante Investitionen gegenfinanzieren oder Einbußen infolge der Corona-Krise abfedern.

Laut Berechnungen der Initiative Unternehmensimmobilien wurden 2019 hierzulande über 3,1 Mrd. Euro in Firmenimmobilien investiert. Angesichts eines wachsenden Anlagedrucks zählen vorrangig Asset- und Fonds-Manager zu den Kaufinteressenten, aber auch Eigennutzer. Hoch ist die Nachfrage nach Gewerbeparks. Die Corona-Krise und Börsenturbulenzen heizen die Nachfrage nach beständigen Investments an. Da der Immobilienmarkt weitgehend leer gefegt ist, zeigen Investoren Bereitschaft, bei Standort, Gebäudezustand und Rendite Abstriche zu machen.

Partner sorgfältig auswählen

Firmenlenker sollten früh einen Immobilienverkauf in Erwägung ziehen und die Chancen systematisch ausloten. Verkäufer sollten sich keinesfalls von Maklern mit überhöhten Verkaufspreisen locken lassen, die am Markt nicht erzielbar sind. Werden Immo­bilienobjekte angeboten und nicht verkauft, gelten sie als »verbrannt«. Unternehmenimmobilien sind keine Standardobjekte. Jede Gewerbeimmobilie hat ihre Besonderheiten und erfordert eine maßgeschneiderte Verkaufsstrategie. Bevor eine Immobilie veräußert werden soll, muss sie »verstanden« werden. Dies umfasst die laufende Bewirtschaftung, die Gebäudesubstanz und Nachverdichtungspotenziale.

Ein Verkauf durch lokale Makler, die vorwiegend auf Privatimmobilien spezialisiert sind, ist selten ratsam. Eigentümer sollten sich an überregional tätige Immobilienmakler oder Family Offices mit Immobilienschwerpunkt wenden. Letztere agieren als Transaktionsberater und können eine Pitch-Situation herbeiführen. Eigentümer können damit aus Partnern mit verschiedenen Vermarktungskonzepten und Kaufpreisprognosen auswählen. Zudem lassen sich oft Transaktionsgebühren senken.


Der richtige Partner sollte über fundierte Markterfahrungen verfügen, die er etwa durch Referenzen und Kontakte zu finanzstarken Investoren belegt. Er sollte zudem seine Immobilienkompetenz unter Beweis stellen. Erfahrene Partner können die Chancen und Risiken eines Immobilienprojektes erkennen. Obendrein zeigen sie einen realistischen Zeitplan für den Verkauf auf, der handelsstarke und -schwache Perioden berücksichtigt.

Verkaufsunterlagen

Der Vertriebserfolg hängt von der gründlichen Vorbereitung ab. A und O sind aussagekräftige Verkaufsunterlagen, die kaufmännische, technische und sonstige Dokumente umfassen. Wenn Unterlagen fehlen, sehen sich Eigentümer schnell Nachfragen gegenüber. Kaufinteressenten machen Wertminderungen geltend oder ziehen sich gar aus den Verhandlungen zurück. Zu den zentralen Unterlagen zählen ein aktueller Grundbuchauszug, vermaßte Raumpläne sowie alle Baugenehmigungen einschließlich Brandschutzplan. Außerdem sollten Verkäufer alle Mietverträge zusammenstellen und prüfen, ob sie rechtssicher verfasst sind. Wichtig ist eine genaue Ausweisung der Mietbestandteile, Flächen und Nutzungen. Auch Wertsicherungsklauseln und Instandhaltungsregeln sollten nicht fehlen. Bestehen vertragliche Lücken, sind ergänzende Vereinbarungen zur Klarstellung sinnvoll.

Ratsam ist eine Betriebskostenabrechnung, die sich nur auf das Gebäude bezieht und alle Produktionsanlagen ausklammert. Dies erfordert meist eine gesonderte Kostenzuweisung. Als gute Investition gilt zudem ein aktuelles Gutachten. Ein unabhängiger Sachverständiger beurteilt den technischen Gebäudezustand und analysiert auch den Boden bezüglich Altlasten. So bekommt der Eigentümer vorab eine fundierte Einschätzung über die Gesamtsituation. Dies erleichtert die Preisfindung und wappnet für Kaufverhandlungen. Wenn Investoren zu hohe Preisreduzierungen wegen technischer Mängel fordern, können Eigentümer fachlich gegenhalten.

In selbstgenutzten Firmenimmobilien nehmen es viele Eigentümer nicht ganz so genau. Einige Unternehmen verzichten auf Wartungs- und Sachverständigenprüfungen und reagieren erst im Schadensfall. Unter Umständen fehlt auch für einige An- und Ausbauten auf dem Gelände eine Baugenehmigung. Oder: Gebäudeteile werden nachträglich getrennt, ohne die Brandschutzauflagen zu überprüfen.

Was im Rahmen einer Eigennutzung bisweilen ausgeblendet wird, ist für Investoren unhaltbar. Eine Anschlussvermietung an Dritte erfordert einen rechtssicheren Rahmen. Deshalb werden Käufer bei selbstgenutzten Firmenimmobilien alle rechtlichen und bautechnischen Aspekte gründlich prüfen. Bei Ungereimtheiten werden sie auf Klärung drängen und Wertminderungen geltend machen.

Klare Verhältnisse schaffen

Allein für die Zusammenstellung der Verkaufsunterlagen sollte man vier bis sechs Monate einplanen. Je komplexer die Objekte, desto länger dauern die Vorbereitungen. Investoren fordern in puncto Altlasten, Baulasten, Denkmalschutz oder Sanierungsgebiet Klarheit. Dazu müssen Eigentümer oft behördliche Auskünfte einholen, was meist eine lange Bearbeitungszeit nach sich zieht. Zudem müssen alle Unterlagen in Abstimmung mit dem Transaktionspartner aufbereitet und digitalisiert werden.

In vielen Fällen werden nicht nur die Immobilie, sondern auch die künftigen Potenziale verkauft. Bei Objekten mit Nachverdichtungspotenzialen in Form von Aufstockungen oder Neubauten auf Freiflächen sind hier Bauvoranfragen sowie ein Business-Plan ratsam. Ist unklar, welche Möglichkeiten zur Nachverdichtung existieren, kann ein Architektenwettbewerb denkbar sein, um Potenziale zu quantifizieren.

Ziel sollte sein, vor dem Vertriebsstart volle Transparenz über die Stärken und Schwächen der Immobilie zu gewinnen. Dies ist auch die Basis für einen marktgerechten Verkaufspreis. Eigentümer sollten früh alle Verkaufsdokumente zusammentragen. Informationslücken und die resultierenden Folgen für den Käufer sollten immer offen kommuniziert werden. Das Gleiche gilt für Schwachpunkte einer Immobilie. So stärken Eigentümer ihre seriöse Position.

Verkaufsverhandlungen erstrecken sich meist über mehrere Wochen. Wird die Immobilie noch für betriebliche Zwecke genutzt, sollte der Kaufvertrag eine praktikable Übergangsregelung beinhalten. Denkbar ist, dass der Vertrag dem Verkäufer ein großzügiges Zeitfenster für den Firmenauszug einräumt. Oder der Investor erhält eine Kompensationszahlung für jeden Monat, in dem der Mittelständler im Objekt verbleibt.

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