Die veränderte Marktnachfrage hängt wesentlich mit der fortschreitenden Digitalisierung, dem boomenden Online-Handel und auch mit den Folgen des Corona-Jahres 2020 zusammen. Im Zuge dessen verändern sich die Raumanforderungen von Unternehmen grundlegend. Hiervon sind Produktions-, Handels- und Büroflächen betroffen. Mietinteressenten haben heute individuelle Vorstellungen und erwarten große Flexibilität bei Flächen, Zuschnitten und Zugängen. Während der Flächenbedarf pro Einheit stark sinkt, steigen die Erwartungen an die Ausstattung des Objekts. Zudem wird die Flächeneffizienz zum entscheidenden Faktor. Beispiel Bürofläche: Bis zu 30 % der Arbeitsplätze bleiben ungenutzt, da immer mehr Mitarbeiter von zuhause und unterwegs arbeiten oder in Elternzeit sind. Ein fester Arbeitsplatz für jeden Angestellten verschlingt unnötige Ressourcen. Verstärkt sind Arbeitsbereiche gefragt, die Mitarbeiter im Wechsel nutzen oder Kommunikationsbereiche, die den interdisziplinären Austausch fördern.
Umbruch nicht verschlafen
Eigentümer, Immobilienbetreiber, Projektentwickler ebenso wie auch Asset Manager stehen vor schwierigen Entscheidungen und müssen neuartige Immobilienstrategien entwickeln, umfassende Umbaumaßnahmen in Angriff nehmen oder den Verkauf der Immobilie in die Wege leiten.
Viele Vermieter halten lange an bewährten Immobilienkonzepten fest und überdenken sie erst, wenn es die Situation unbedingt erfordert. Dann ist ein hoher wirtschaftlicher Schaden kaum zu vermeiden.
Idealerweise agieren Vermieter proaktiv und richten ihr Vermietungskonzept neu aus, bevor sie überrascht werden. Gefragt sind Strategien, die flexibel auf dynamische Marktveränderungen reagieren. Noch ist aber unklar, welche neuen Geschäftsmodelle von Mietinteressenten überhaupt dauerhaft funktionieren. Neue Vermietungskonzepte sollten nicht allein auf eine Geschäftsidee setzen. Sie sollten Spielraum für Anpassungen bieten, bis sich Geschäftsmodelle dauerhaft etablieren.
Warnsignale erkennen
Vermieter sollten wachsam sein und Warnsignale früh erkennen. Alarmierend sind wachsende Mietrückstände, -minderungsansprüche oder sonstige Nachforderungen. Grundsätzlich ist eine intensive Betreuung der Bestandsmieter wichtiger denn je. Dazu zählt eine enge Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter, die auch die geschäftliche Entwicklung thematisiert, bestenfalls durch den Einblick in Jahresabschlüsse.
Während sich lange Zeit Vermieter ihre Mieter aussuchen konnten, ist es nun umgekehrt. Eine Neuvermietung ist zeit- und kostenintensiv. Neben der Mietersuche fallen oft Baukostenzuschüsse für Umbauten an. Vermieter sollten vorrangig in bestehende Mietverhältnisse investieren, damit es möglichst wenige Mieterwechsel gibt. Denkbar sind etwa finanzielle Zugeständnisse bei einer verlängerten Mietdauer. Partnerschaftliche Lösungen wie die »Umsatzmiete« sollten kein Tabu sein. Hier wird ein Teil der Miete an den erzielten Umsatz des Mieters gekoppelt. Dieser hat den Vorteil, dass er bei einem schlechten Geschäftsverlauf eine geringere Miete zu zahlen hat. Umgekehrt ist der Vermieter bei einem guten Geschäftsverlauf am Erfolg beteiligt.
Der richtige Mix
Es ist verlockend, auf eine Nutzungsart mit einem Großmieter zu setzen, da die Handhabung einfacher erscheint. Damit gehen Vermieter in dynamischen Märkten aber ein hohes Ausfallrisiko ein. Die besten Erfolgsaussichten bietet vielerorts eine Mischnutzung, denn verschiedene Nutzungsarten unter einem Dach streuen das Risiko. Fällt ein Mieter aus, lässt sich dies durch den Expansionsbedarf anderer Mieter im Objekt meist kostengünstig kompensieren. Während etwa die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen sinkt, steigt die Nachfrage nach Büroflächen aktuell rapide an.
Angesichts der weiterhin hohen Marktdynamik ist ein professionelles Immobilien-Management unerlässlich, bei Bedarf mit Unterstützung durch externe Spezialisten. Eine intensive Betreuung der Gewerbeimmobilie und ein enger Austausch mit den Mietern ist Pflicht. Vermieter sollten wichtige Marktentwicklungen und ihre Auswirkungen auf das Vermietungsmodell laufend prüfen. In vielen Fällen sind Mischkonzepte eine Option, die man sondieren sollte. t
